Comentários ás modificações introduzidas na lei do inquilinato
Existem muitas dúvidas entre os locadores e locatários sobre quais são as efetivas mudanças na Lei do Inquilinato, decorrentes das modificações elaboradas no Congresso Nacional, pelos deputados e senadores, e parcialmente sancionadas pelo presidente Lula, com alguns vetos.
Essas modificações, que entrarão em vigor em 45 dias, são, na sua maioria, de natureza processual e também e referentes aos prazos para a decretação do despejo, sejam eles por falta de pagamento ou por falta de interesse do locador, como no caso da denúncia vazia.
Cabe ressaltar que a eficácia da diminuição desses prazos está intimamente ligada a pré-requisitos a serem preenchidos, como por exemplo o prazo reduzido de 15 dias para o inquilino pagar e de 30 dias para desocupar o imóvel caso não faça o pagamento, que só vale se o contrato atender a determinação legal de contemplar a falta de garantias , ou seja, não possuir um fiador, seguro fiança ou caução.
Para os casos em que o contrato tiver algum tipo de garantia, o rito processual do despejo continua o mesmo, ou seja, caso o locador opte por fazer uma locação sem exigir uma garantia, será contemplado com um rito mais ligeiro para executar o despejo, diminuindo o prejuízo.
Essa eficácia também está ligada à capacidade do Poder Judiciário de dar um andamento razoável ao processo, sem o que os exíguos prazos determinados pela lei acabarão sendo superados pela lentidão do Judiciário, que padece de deficiências fundamentais que o impedem de executar quaisquer atividades em prazos pré-estabelecidos.
Outra modificação se refere ao número de vezes que o locatário poderia beneficiar-se do instituto da purga da mora, ou seja, evitar o despejo pagando tudo o que é devido, era de duas num período de 12 meses, sendo que agora é considerado um período de 24 meses, de forma que, na prática, diminuiu o quantidade de vezes que o locatário inadimplente poderá usar esse favorecimento.
Algumas questões se mantiveram como já era praticado, mas ganharam uma legislação específica, como no caso do pagamento de multa proporcional em virtude de o inquilino desocupar o imóvel antes do término do contrato, assim como na exoneração do fiador. Estas situações já eram normatizadas pelo código civil de forma genérica, e receberam, com a presente modificação, uma metodologia específica para a locação de imóveis.
Um ponto positivo trazido pela modificação refere-se ao reforço que se deu ao prazo de validade das garantias contratadas, ou seja, agora ficou expresso que a garantia vale até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, deixando explícita uma situação, que antes demandava um provimento judicial, em face de uma interpretação distorcida que era feita por alguns, em razão da falta de clareza na redação do dispositivo legal que regulava a matéria.
No setor das locações comerciais, as modificações trazem novidades.
Nos casos das ações renovatórias, em que a renovação da locação não for determinada pelo juiz e houver pedido de retomada, o prazo para o despejo cairá para 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, enquanto que na versão anterior, o prazo era de até 6 meses.
Os benefícios da nova lei para o mercado de locações como um todo são consideráveis.
Existe a tendência de se reputar os proprietários de imóveis como grandes investidores, o que não corresponde à realidade.
Muitos locadores, são pessoas que, ao longo da vida, juntaram dinheiro para adquirir 1 ou 2 imóveis e vivem do rendimento do aluguel como complementação de aposentadoria.
É evidente que também há os grandes investidores, mas os locadores em geral têm receio de inquilinos inadimplentes, pois além de não gerarem receita, geram despesas elevadas, como quando não pagam contas de água, luz, condomínio, IPTU, resultando em grande prejuízo.
As modificações na Lei do Inquilinato melhoram o equilíbrio na relação entre as partes e, baixando os prazos do despejo, restauram a confiança na locação de imóveis como um negócio rentável, aumentando a oferta, derrubando os preços do alugueis e gerando incremento da economia.
