Lei facilita a cobrança de aluguel e condomínio em atraso
No último dia 18 de junho de 2.008 foi aprovado, pela Assembléia Legislativa do Estado de São Paulo, o projeto de lei 446/2004, da lavra da deputada Maria Lúcia Amary, vice-líder do governo, de grande repercussão no mercado imobiliário.
Esse projeto de lei, que também é fruto de uma batalha encampada pelo Secovi desde 2003, foi recebido para sanção em 27/06/2008 pelo Governador José Serra, que terá 15 dias úteis para sancionar e promulgar; vetar total ou parcialmente; ou ainda silenciar. Caso isso ocorra, a Assembléia terá dez dias pra promulgar a lei.
Se entrar em vigor, essa lei irá possibilitar o protesto de dívidas dos inadimplentes de locação e da taxa condominial. Atualmente, esse tipo de débito só pode ser cobrado na justiça.
Efeitos positivos na locação de imóveis:
Caso a lei venha a ser sancionada, serão muitos os benefícios para a população, tais como:
A economia processual, que pouparia o Poder Judiciário, hoje sobrecarregado de todos os tipos de ações judiciais.
A aceleração do processo, pois a finalidade da ação de despejo é a obtenção da desocupação do imóvel ou a purgação da mora, mas, devido à morosidade da Justiça, leva-se um período não inferior a um ano para se obter um resultado.
Já com a inclusão do contrato de locação como documento protestável, cria–se a possibilidade de se alcançar o objetivo do recebimento do aluguel em um prazo de tempo muito inferior, e mais, a um custo muito menor, o que leva a outro efeito desejável, que é a economia de recursos financeiros, uma vez que não haveria gastos com a distribuição de uma ação e nem com honorários de advogado.
A medida vai beneficiar ainda pessoas que dependem do recebimento do aluguel para viver.
Em muitos casos, o aluguel é uma fonte de subsistência, representa o uma espécie de aposentadoria, e não é justo que fiquem esperando tanto tempo para receber.
Efeitos na administração de condomínios:
A redução das multas para 2% (dois por cento) das contribuições condominiais em atraso, introduzida pelo artigo 1.336 § 1º, do novo Código Civil, é um grande incentivo ao inadimplemento. Isso vem gerando um grande transtorno à administração dos condomínios, que precisa repassar os custos dos inadimplentes aos condôminos que pagam em dia, criando-se uma situação injusta.
Desse modo aquele que quiser se prevalecer de uma multa módica ficaria sujeito a ter seu nome negativado em razão do protesto.
Com um título protestado, o devedor terá sua vida financeira afetada, pois os Cartórios de Protesto informam as entidades protetoras do crédito como SPC e SERASA, que colocarão seu nome na lista negra, dificultando compras a crédito ou contrair financiamentos.
Isso, sem dúvida, estimularia os inadimplentes a quitarem suas dívidas.
Podemos ainda afirmar que, quando as despesas condominiais são aprovadas em reunião de condomínio pela assembléia, e constam da ata os valores devidos, não restam dúvidas sobre sua liquidez, certeza e exigibilidade, requisitos básicos, segundo a lei federal, para a existência de um título executivo extrajudicial.
No caso de dívidas com aluguel, não há o que se questionar já que existe um título executivo, que é o contrato de locação e demais documentos demonstrativos da dívida.
Embasamento Jurídico:
De fato, o projeto de lei 446/2004 só vem pavimentar, no Estado de São Paulo, aquilo que já vem sendo praticado em quase todo o país.
A Lei 9.492/97, que dispõe sobre Títulos e Documentos de Dívida Protestáveis, e tinha um caráter limitativo daquilo que relacionava como sendo protestável, foi alterada pela Lei 10.931/2004, e passou a vigorar somente com o parágrafo único, que fala em títulos executivos extrajudiciais e títulos ou documentos cuja dívida esteja sujeita a cobrança pelo procedimento sumário, inclusive quando emitidos sob forma de documento eletrônico ou decorrentes de processo de conversão eletrônica, o que permite levar a protesto praticamente todo tipo de documento de dívida.
A Lei 9.492/97, que dispõe sobre Títulos e Documentos de Dívida Protestáveis tem um caráter limitativo, porém a Lei 10.931/2004, que pretendia relacionar de forma mais abrangente os títulos protestáveis, teve seu parágrafo primeiro vetado pelo Presidente Lula, por conter o rol de documentos sujeitos a protesto, e passou a vigorar somente com um parágrafo único, que fala genericamente em “obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida’, o que permite levar a protesto praticamente todo tipo de documento de dívida.
No parecer 076/05, a Corregedoria Geral dispõe no sentido de que é necessária uma interpretação mais abrangente ao que se pode classificar de documentos de dívida, desde que com expressa e específica previsão normativa no direito positivo, não bastando a genérica previsão encontrada na Lei Federal 9.492/97.
Prescreve também sobre o tratamento discriminatório no estatuto falencial, que diferencia os documentos sujeitos a protesto falimentar dos demais protestáveis (entre eles o contrato de locação) e admite o protesto de documentos que estejam consubstanciados em contrato escrito.
Por outro lado, o estado pode normatizar, autorizado pela constituição, no sentido de definir as atribuições dos atos praticados pelos serviços notariais e de registro.
Dessa forma, a expectativa é grande no sentido de que essa lei seja sancionada pelo governador, para que possa agilizar e desburocratizar os instrumentos à disposição da população para o recebimento de dívidas de aluguéis e condomínios.
Rosana Chiminazzo é bacharel em direito, corretora de imóveis, proprietária da Chiminazzo Imóveis, diretora de locação do Secovi Campinas e Diretora da Rede Imobiliária Campinas Secovi.
